我国地产资本是在计划经济向市场经济转化的过程中形成的，这个过程分成了三个主要的阶段，每个阶段的特定各不相同。1978-2002年是地产资本发展的第一个阶段，也是地产资本复活的阶段。
本阶段中，随着市场经济的发展，地产资本从无到有不断壮大。然而，计划经济时期遗留的福利分房制度，如梦魇一般环绕着地产资本。在福利分房制度的笼罩下，地产资本只能一瘸一拐地蹒跚前行。
1978-1991年的三次房改均以失败告终，因为福利分房制度尚存。1992-1997年的房地产大跃进最终以大规模的烂尾而惨淡收场，也因为福利分房制度尚存。消灭福利分房，为地产资本的发展扫清障碍，这个阶段的所有制度，最终都指向了这一点。
1998年全国范围内终止了福利分房，地产资本终于搬开了发展路上最大的绊脚石。而这个时候，生息资本和土地所有者也做好了准备，他们绑定在一起，在随后的二十年中，共享地产资本的盛宴。
一、1978-1991年：夹缝中求生的地产资本
随着三大改造结束，1956年我国在全国范围内终止了房产交易，正式终结了地产资本的生命。1956-1978年间，我国在先积累后改善的大思路指导下，保障城镇职工的基本住房需求，形成了以“国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用”为特点的福利分房制度。
以北京为例。1966-1976年间，城镇职工平均月工资约50元，双职工家庭月工资100元左右。房屋租金仅0.24元/使用平米。房屋使用面积按20平米计算，则每月房租为4.8元每月，不到月收入的5%。
1978年我国提出住房改革问题。
1982年前我国有两次改革试点。
先是1979年，我国在部分城市试点全款售房，售价为房屋的土建成本价。习惯了“福利分房”的职工，觉得买房是一件奇怪的事情。试点效果并不理想，1982年试点以失败结束。
既然全款房没人买，那就折价处理。1982年我国又选取了部分城市开始第二次试点，按房屋土建价格的1/3出售住房，余下部分由单位和政府补贴。然而，财政补贴势必导致大规模资金缺口，无法实现资金循环，不具有可复制性，试点以失败告终。
两次试点下来，国家总结出了两个关键点：第一，不能折价售房。“售价过低，补贴过多，比低租分配国家负担还重，国家和企业负担不了难以为继”。因此售房价格必须足以“实现资金的良性循环”。第二，职工房租太低，根本没有任何购房意愿。“职工感到面上仍是低租无偿分配，买房不合算，不能体现商品化的原则”。因此，要推进房地产的发展，必须堵住福利分房的路。
此时尚是改革初期，多数人脑海中认为，福利分房是社会主义给城镇职工最重要的福利之一，没有人敢贸然终止福利分房。因此，国家采取了一种折中的方式，继续福利分房，但是提高租金。
1986-1987年，我国再次选取了部分城市，开始第三次改革试点。这一次试点以“提租补贴”计入地产资本的发展史。首先，国家提高住房租金，从每平米一两毛钱提高到每平米1.28元。双职工家庭租金占家庭收入的比例大致提高到了20%左右。其次，为了缓解职工的情绪，国家按职工工资的23.5%发放住房券，职工可以用住房券缴纳房租。
然而，提租补贴的方式无异于隔靴搔痒。享受福利分房的职工，仍然没有兴趣购买商品房。按统计年鉴，我国1986年住宅竣工面积110,641万平米，其中商品房竣工面积占比12.8%，即14,162万平米，而售出去的商品房仅2,697万平米。也就是说，全社会新增了110,641万平米的住宅，而实际上进入使用的商品房仅2,697万平，占比仅2.44%，微不足道。
虽然效果不理想，但决策层认为不宜再等。1988年，国家决定用三年时间在全国范围铺开房改工作。随后，多个城市相继出台配套政策，比如重庆的政策是“定比补贴、提高房租、理顺渠道、建立基建”，房租提高到1.35元/平米，补贴按工资的24%发放。其他城市的政策多与此类似，核心就是在提租补贴的基础上，促进职工购买商品房。
实际上，即使按这个政策执行，也起不到预想的效果，历史已经证明，只要福利分房存在一天，就没有地产资本发展的空间。
然而，历史没有给我们试错的机会，1988年我国发生危机，价格闯关失败后，国内通胀一发不可收拾。为了遏制通胀，国家决定“以出售公有住房为突破口”，回笼增发的货币。越来越多的地方不再严守全款卖房的原则，开始打折出售公房，提租补贴的试点就此败北。
随后三年，市场经济的改革一度脱轨，房地产在这三年一片萧条。中国房地产的第一次大规模烂尾，就出现在这个时期。
这是中国地产资本复兴的第一个时期，这个时期以三次改革试点为其主要标志。这三次不太成功的试点，指向了一个共同的问题——福利分房是地产资本复兴的最大绊脚石。
在这个时期，还发生了两件影响深远的事情。第一，土地使用权得以有偿出让。1987年9月，深圳“卖出”了改革开放以来第一块国有土地使用权。第二，生息资本进入房地产市场。1988年前后，各专业银行纷纷成立房地产信贷部。
地产资本、生息资本和土地财政三位一体的模式，在此时已经初见端倪。
二、1992-1997年：击鼓传花和地产泡沫
1992年，市场和计划之争彻底终结。市场经济的春风吹遍了大街小巷，前两年被压抑的各种需求如雨后春笋般涌现出来。资本的代理人蠢蠢欲动，他们钻路子、跑指标。不完善的市场和残存的计划，扩大了资本投机的空间。一时之间，大宗商品和金融市场充斥着投机资本。在资本复兴的大背景下，地产资本也走出了低谷时期，扬鞭催马跃跃欲试。
1992年6月，我国召开建国以来首届全国房地产工作会议，明确释放信号，要大力支持房地产业发展。同年11月，国务院发布通知指出，房地产业“将成为国民经济发展的支柱产业之一”。
一系列的信号刺激了开发商的神经，“1992年，全国各地呈现建筑高潮，房地产业急剧升温，房地产开发公司从年初的3000余家，一年猛增至12400余家。”大量的资金跟随政策指引，涌入房地产市场。工行、建行率先成立房产信贷部门，准备进军按揭贷款领域。部分银行和企事业单位，甚至直接成立了房地产公司。
1992-1993年，房地产开发投资暴涨，1992年同比增加117.49%，1993年同比增加164.98%，远高于同期的全社会固定资产投资同比增速。
然而，在房地产火热的背后，却隐藏着巨大的危机，这个危机最终导致了我国房地产第一次崩盘，并形成了大规模烂尾。那么，这个危机是什么呢？它对我们今天又有什么启示呢？
